医药上市公司，掀起土地买卖潮

2026年，A股大健康领域上市公司围绕土地的买卖活动频繁出现。

梳理这些交易可见，它们与早年上市公司普遍“囤地增值”的做法大相径庭。当前土地买卖的根本动因并非资产价格波动，而是产业周期变化所引发的结构重组。

简而言之，一方面是热门赛道企业加大实体产能投入，另一方面是传统药企通过减负来回收资金。在买卖过程中，大健康板块的产能更新、资产负债优化等现象逐步显现。

热门赛道加码产能

随着医疗产业成为各地经济争夺的重点，上市公司拿地、购地变得顺理成章。

2026年，主营疫苗的康泰生物（300601.SZ）通过公开竞拍，以7590万元获得深圳南山一处地块。公告显示，该地块将用于建设百旺信平急两用疫苗研发生产基地，即康泰生命科学研究院项目。

具体而言，该项目定位不同于普通商业化生产车间，采用“平急两用”设计理念。在常规时期，它作为疫苗研发、中试和产业化平台，支撑公司常规疫苗管线的迭代和产品量产。一旦出现公共卫生应急需求，基地能迅速切换产能，承担应急疫苗的生产和储备任务。

类似地，2026年主营原料药和药用辅料的美诺华（603538.SH）敲定宁波宁南新城工业用地合作，计划打造“高端口服固体制剂+复杂注射剂全球化产业基地”。

美诺华表示，现有厂区空间有限，难以满足持续增长的海外复杂制剂订单。新建基地将重点布局高难度注射剂和特色固体制剂生产线，瞄准欧美等海外市场的制剂代工需求，提升海外客户订单的承接能力。

换言之，随着全球仿制药产业链持续向国内转移，原料药赛道成为拿地扩产的主力。根本驱动力来自海外订单增长，这对国内上游提出了产能规模、质量体系等更高要求。

2026年，主营药用辅料的山河药辅（300452.SZ）以2440.87万元成功竞得淮南经开区三类工业用地。核心逻辑在于，制剂出海提速背景下，药企客户对高端、定制化药用辅料需求持续上升，同时对辅料生产车间的洁净等级和连续化生产能力提出更高要求。

此外，2026年拿地的上市公司还包括中健康桥（874239.BJ）竞得广州黄埔生物岛研发用地、联环药业（600513.SH）在扬州高新区建设科创总部、泰德医药（03880.HK）收购杭州钱塘区工业用地及现有厂房、东阳光药（01553.HK）收购浙江东阳经开区工业用地等。

这些交易的方向主要集中于研发总部和小试中试平台，即强调研发属性，而非大规模制造。总体来看，上市公司拿地目标并非土地增值，而是为了承接订单、落地产业化项目、搭建研发转化平台。

老牌企业剥离低效资产

与拿地阵营相对，2026年不少上市公司忙于卖地、退地、收储。资产处置主要分为三类：公开挂牌转让、政府土地收储、闲置用地退回政府。每一类都对应企业不同的战略意图。

其一，公开挂牌转让土地厂房。2026年，莱美药业（300006.SH）公告拟挂牌出售位于重庆南岸的老厂区，底价超过3000万元。资料显示，南岸老厂建成时间较早，硬件设施已难以适应现代化药品生产要求。为此，该企业启动了生产线搬迁计划。

同样，太极集团（600129.SH）启动多批次低效资产清退，打包处置分布在重庆、上海两地的7处闲置房产及配套土地使用权。2026年至今，该批资产处置累计回款超过3000万元。该企业表示，本次资产盘活的核心目的是剥离低效、非核心资产，回笼资金，将资源集中投入核心中成药产品、渠道建设和研发创新。

其二，政府土地收储，主要源于城市更新调整，属于搬迁改造的存量兑现。2026年，鲁抗医药（600789.SH）收到南厂区土地收储项目的补偿款，整个厂区地块收储的总补偿金额约3.6亿元，款项按搬迁进度分批次拨付。未来，该企业将资金用于新生产基地建设和生产线升级，完成老产能向现代化园区的迁移。

其三，闲置用地退回政府，这类主要是上市公司主动解约，以规避闲置土地处罚。2026年，奥佳华（002614.SZ）公告向政府退回漳州龙文区用地，政府按协议返还企业此前缴纳的土地款。

当初拿地时，奥佳华计划布局健康器械产业项目，但后续市场环境变化，项目迟迟未能开工建设。国内土地管理法规对闲置土地有严格约束，因此该企业最终选择主动解除土地出让合同、退回地块。

本质上，这三种模式是上市公司的战略资产梳理，底层动因高度一致：处置资产既能快速回血，又能集中资源聚焦主业。

资产结构重塑

土地的一买一卖，反映出大健康行业正在经历一场资产结构重塑。

产业方面，行业分化加剧。CDMO、高端辅料等热门赛道持续扩产，抢占下一轮产能高地，而传统仿制药、老牌中药企业加速淘汰落后产能，从沉重的固定资产包袱中脱身。两类企业的资产负债表正走向不同方向：一个重资产加码，一个轻资产回血。

资本方面，市场正重新审视医药上市公司的重资产。土地增值不再构成估值加分项，土地厂房背后对应的管线质量、订单结构和产能利用率，反而成为检验拿地企业成色的关键。

归根结底，资产腾挪只是手段，并非长期价值的来源。短期的土地交易可以优化现金流、调整资产负债表，但医药企业的核心竞争力，终究落在药品、疫苗、器械的研发管线与产品竞争力上。这种分化式资产调整或将持续，市场也会持续检验。

（本文仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）

本文来自微信公众号“投资者网-思维财经”，作者：蔡俊，36氪经授权发布。